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其研究报告中提出,此前的政策思路是供给侧逻辑,依靠稳定融资(融资三支箭、融资白名单等)期望稳定房企、控制风险,依靠稳定投资(三大工程:保障房+平急两用+城改、保交付等)期望对冲实物工作量、稳定经济,但政府对于地产需求侧更多是托底式的政策。现在政策思路转向需求侧逻辑,“去库存成为了目前的需求侧计划和目标,并意味着目前更强调房价的稳定,预计后续将有进一步的需求侧支持政策推出”。

但是这些城市取消限购并未在舆论与市场层面掀起多大波澜,主要原因是限购政策在这些城市已经经历放松,全面取消前存在感已然不强。以去年9月宣布取消二环内限购政策的郑州为例,有当地房地产业人士告诉《中国新闻周刊》,全面取消限购政策对郑州房地产市场影响有限。一方面,二环内新房数量较少;另一方面,此前限购政策在执行时已有缺口,并非不能绕开。

另外,目前仍然坚持较严限购政策的北京、上海会不会扩大目前的非限购区域,也非常值得关注。邓浩志认为,未来,二线城市全面彻底松绑,一线城市大部分松绑基本是板上钉钉的事情。除了松绑政策之外,未来还将会有更多的刺激性政策出台,比如传闻中的契税大幅降低,以及很可能在近期落地的降息、降准、降LPR,最终下调房贷利率等。

不少学者从2023年开始呼吁,要不断加码松绑力度。野村中国首席经济学家陆挺在2023年表示,中国经济要复苏,一定要抓住一个最重要的“牛鼻子”,其实就是房地产。“在我看来松绑、放松就和通过中央财政多花钱去拉动经济同样重要。”他认为,2023年已经有了很好的开端,总的说来可能还是不够,“无论是在放松方面,还是在增加中央政府的支出力度或者救助力度方面都需要加码”。

其实,在这一轮取消、放松限购的过程中,一些城市也在放松限贷政策,如杭州就修改了首套住房认定标准,即使在杭州某一城区拥有住房,在另一城区新购第一套住房时仍被认定为首套住房。按照杭州贝壳研究院院长上官剑的测算,目前杭州首套房与二套房的贷款利率分别为3.75%、4.25%,相差50bp,以15年贷款200万元测算,可以节省15万元利息支出。

国海证券首席经济学家夏磊撰文分析认为,限贷方面亦有进一步放松的空间:一是下调房贷利率,央行规定的利率下限:首套LPR-20bp、二套LPR+20bp,部分城市可突破下限。当前一线城市首套最高LPR+10bp,二套最高LPR+60bp,加点部分下降空间较大。二是降低首付比例,央行规定的首付下限:首套20%、二套30%。当前一线城市首套30%、二套40%~50%,仍有下降空间。三是首套房认定标准,目前调整至“认房不认贷”,相比2014年“930”,政策仍有空间,即贷款结清,即使名下有房,仍可按首套。

对此金沙网络,邓浩志认为,在120平方米以上户型取消限购利好的推动下金沙网络,符合条件的客户已经基本消化完,市场缺乏接续的购买力进入。同时,3月份经历一波以价换量之后,各大楼盘也不敢再继续进一步降价,因为部分2022年拿地的项目,甚至2023年上半年拿地的项目,按当前售价已经浮亏,如果再降价销售,房企财务压力会更大。

对于4月底中央政治局会议后北京、深圳放松限购,杭州、西安取消限购的效果,李宇嘉认为,短期会释放一部分需求,比如成都、西安都是西部地区最核心的城市,腹地几千万、上亿人口,一些有购买力的人群到这些城市核心区买房。但是对其他地方来说,这一方面是资金的净虹吸;另一方面,这样的需求至多能给楼市带来个案式的新闻点,对于消化庞大的库存没有太大的效果。

陆挺近期在接受媒体采访时分析,当前房地产行业修复进度较慢,在于存在一些下降螺旋。“在房价和买房之间存在下降螺旋,房价越跌,大家越不买房;大家越不买房,房价就会越下跌。买房和保交楼之间也存在下降螺旋,大家不买房,开发商没钱盖房,保交楼的问题就难以解决;保交楼进展较为缓慢,导致大家买新房积极性下降,反而转向买二手房。大家不买新房,开发商没钱买地,地方财政面临的压力加大。”

其中重申2019年6月便已制定的规则:商品住宅去化周期超过36个月的城市,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)至36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回),动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

在减少商品住宅用地出让的同时,亦要加大对保障性住房的土地资源倾斜。如5月11日,北京市住建委印发的《2024年北京市住房发展年度计划》显示,北京2024年计划安排各类住房用地1060公顷(1060万平方米),其中保障性住房用地460公顷。在用地安排上,将引导保障性住房用地向重点功能区、轨道站点周边布局。

国海证券首席经济学家夏磊分析认为,2014~2018年,核心问题是三四线去库存。房地产高速发展时期,开发商大规模拿地使得供给激增,而三四线城市人口持续流出、购房需求有限,导致商品住房过剩。为增加有效需求,实施棚改货币化去库存。经过几年棚改,2018年5月三四线商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.4%,有效去化了三四线过剩库存。

😼(撰稿:石朋晨)

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    • 公孙梦娟⚋LV5六年级
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      戚薇回应排名第一🍝
      2024/05/20   来自银川
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    • 🕓舒博蓝LV7大学四年级
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      探访重庆礼嘉山城步道:勾连山水 惠民有感🤧
      2024/05/20   来自伊宁
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    • 赫连伟燕📻LV2幼儿园
      4楼
      02版要闻 - 李强会见俄罗斯总统普京👶
      2024/05/20   来自北海
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    • 习真新LV4大学三年级
      5楼
      官方曝光!成本仅几元,却卖给学生7000多……♘
      2024/05/20   来自富阳
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    • 溥宁美❪☆LV0大学三年级
      6楼
      最高检发布第五十二批指导性案例🅿
      2024/05/20   来自枣庄
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    • 昌全淑LV7大学四年级
      7楼
      让5G技术“轻装”上阵🔻
      2024/05/20   来自沧州
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